05年房地产要大把套钱

05年房地产要大把套钱

　　有人双手赞成 有人摇头唏嘘

　　伟业顾问预测2005年北京房地产“融资需求增加”

　　受近期一系列宏观调控政策影响，金融机构特别是银行，都提高了对房地产行业贷款的要求，开发商通过其它渠道融资的需求大增。

　　有钱哪用融资？

　　伟业（理由一）：

　　“8．31”之后，所有经营性用地都必须严格按照“招拍挂”的方式进行出让。由于“招拍挂”要求在60天内交齐所有土地出让金，这就意味着对开发商资金要求提高。以前通过滚动开发或拖欠支付地价款等方式，用很少自有资金拿地，再到银行抵押换取贷款进行开发的方式，难以再操作。

　　唱反调：

　　“招拍挂”要求土地出让金60天内交齐，开发商随之面临资金压力是必然的，但主要是针对小型开发商而言，大中型开发商此方面压力还不足以让他们“难受”。小型开发商缺乏资金积累，而大中型开发商却具备一定的资金积累，例如张宝全开发苹果社区之初，他一次性就付清了几亿元的土地出让金。

　　场外叫板：

　　拿不出出让金哪敢行走江湖！没点儿银子哪敢干房地产！
　　融资是饮鸠止渴？

　　伟业（理由二）：

　　从2003年央行121文件出台到国务院18号令《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，从2004年《商业银行房地产贷款风险管理指引》到央行加息，都带来了更加严格的游戏规则。房地产开发资本金由20%调至35%（经济适用房除外），建筑结构必须封顶才能销售等措施，提高了房地产开发的资金准入门槛。

　　唱反调：

　　游戏规则虽然越来越严格，但从有关政策出台到目前，执行起来有一定困难却是事实，若个年前就喊楼盘须封顶才能预售，但远远没有达到预期的效果，所以说房地产开发的资金准入门槛提高的迹象并不明显，预期效果还有待时日。另一方面，即便房地产开发资本金调至35%，对于大开发商雄厚的资金积累来说，也不会成为他们不可逾越的障碍。

　　场外叫板：

　　2005年利息上涨的可能性很大，房地产开发商的融资成本将更高，高利息、高成本，融资对于开发商来讲就是饮鸠止渴。

　　不差垫资那点钱？
　　伟业（理由三）：

　　2003年底温家宝强调解决好农民工欠薪问题，促使施工企业没有能力再为开发商大量垫资，改变了多年以来的“潜在行规”，也增加了开发商资金的投入。

　　唱反调：

　　表面上，施工企业为开发商垫资是普遍的事实，但实际上垫资的比重并不大。经核算，在房地产开发成本中，银行贷款占50%以上，开发商自有资金占30%左右，社会融资占15%左右。由此可看出，施工企业为开发商垫资比重非常小，即便施工企业不再垫资也不至于使开发商的资金投入大幅提高。

　　场外叫板：

　　大开发商哪差民工那点钱！

　　上市此路不通？

　　伟业（理由四）：

　　受近期一系列土地、资金、信贷政策影响，开发商最为头疼的就是资金链吃紧，最为迫切的需求就是融资。在“地产新政”的规定下，催生出了灵活多样的房地产融资模式，上市、信托、基金，成为中国房地产融资的新主流力量。万科以高盈利能力和高稳定性发行可转债，中海顺利增发配股，上海复地“二次上市”成功，北国投的信托投资尝试，以及一些地产企业的“借壳上市”，越来越多的地产商借助资本市场的力量，在此次的地产行业政策变动中把握住了更好的发展时机。

　　唱反调：

　　从目前来看，信托、基金所占房地产开发资金的比重还比较小，上市乃至“借壳上市”的比重更是小之又小。

　　单说上市，1992年，为避免高风险，为防止滋生泡沫，中国房地产上市的大门关上了；1999年，中国房地产上市的大门才悄悄开启。现在开始尝试新一轮房地产证券化试点，建行率先试点，但步子估计不大；2004年，由于国家对固定资产实行投资控制，以及房地产泡沫论的困扰，股市对房地产业采取了敬而远之的态度。上市大门虽未关闭，股市对房地产却心有余悸。

　　因为有壁垒，2005年房地产融资渠道不会得到太大拓展，股市融资也不会成为主流。

　　场外叫板：

　　虽然一些房地产开发公司借助各种渠道上市成功，但也不乏一些不成功案例，SOHO中国海外上市以失败告终，顺驰的上市也充满了波折，这说明到股市融资之路不好走啊。

　　凡是投资就会有风险，高收益往往建立在较高风险基础上。融资的预期收益率在若干年后也不一定不打折扣地兑现，这些都给地产投资埋下风险隐患。

　　后记：用钱包说话

　　资金是房地产开发商的命脉。以前，房地产开发商可以以小搏大，资金依靠银行，风险转嫁银行，一“开”就“发”。而现在，有开发商抬高腿也跨不过这道不断加高的资金门槛，由此更加显示出金融“牛鼻子”的威力。

　　事实上，比起金融收紧，土地协议转让的终结、招拍挂要求的高额资金更让部分开发商头疼。各种各样的联合和融通渠道应运而生，基金、投资银行开始“蠢蠢欲动”，尽管现在还多以观望、考察姿态出现，但他们都十分看好中国市场，不少外资银行考虑持有中资银行股份以抢滩经济持续走好的中国市场，而房地产市场自然是他们的首选对象之一。摩根士丹利房地产基金亚太地区房地产业务副总裁白可福就表示，“我们用我们的钱包来说明我们对中国房地产市场的判断。”