怎样为二手房定价

怎样为二手房定价

　　二手房交易买卖双方的角度和心态各异，卖方总喜欢拿同地区商品房来类比，开价与商品房差价不大；而买方总强调一个"旧"字。其实只要真正站在市场的角度，以房屋的市场价值为基础，以供求关系为参考，具体分析测算，二手房的价格还是有规律可循的，主要抓住以下三大因素：

　　-房屋因素。房屋竣工后即进入折旧期，按照理论折旧率，混合一等结构房屋折旧期限为50年，每年的折旧率为－2%；另外旧房的套型落后，功能陈旧，这同新建商品房无法相比，"三小"套型（小厅、小厨、小卫）扣减－10%。此外，楼层对价格也产生生影响：１层和5层为基准价，5层和6层为－3%，7层为－5%，3层和4层为＋3%，若是楼顶则－5%；而朝向如无朝南外门窗，－5%。

　　-环境因素。环境因素既有自然的也有社会的，既有大环境，也有小环境。在同一地段，旧房的小区环境会逊色新住宅区，比如小区平面布局、设施、绿化以及房屋的外观造型等，旧房都要大打折扣的。再如社会环境，在同一土地级别地区，有的适合经商，有的则适宜居住。还有该地区的居民结构、文化氛围、配套建设等都会对房屋价格产生较大的影响。无物业管理和非独立封闭小区分别扣减－5%，省、市重点中小学区的＋15%。

　　-心理因素。如果不是在价格上有大的诱惑力或其他考虑，人们一般不愿意买旧房，如果旧房的价格同新房相差不大，买旧房就会有难以逾越的心理障碍，心理因素：－8%。

　　现举某实例加以验证：某住宅1988年建成，此房位于2楼（共7层），建筑面积51平方米，属二级地区，房屋结构为混合一等。得出"三小"套型：－10%，折旧率12年×（－2%）＝－24%，楼层：－3%，朝向：南北，非小区和无物业管理：（－5%）＋（－5%）＝－10%，重点中小学区：＋15%，心理因素：－8%；而当地商品房价格为4500元／平方米，求得：4500－（4500×24%＋4500×10%＋4500×3%＋4500×8%－4500×15%）＝2700（元／平方米）。因而此房的实际成交价格14万元左右。